高档公寓成交量是去年同期的5倍，普通商品房住宅成交量仅为去年同期的一半

　　上海的高端住宅市场今年上半年活跃的成交氛围俨然显得有些突兀，在各大开发商都为如何促销而苦恼的时候，上海的豪宅却卖到了6万/平方米的天价，且销售顺畅。在周边城市楼价相继回挫时，上海的高端住宅市场显然为上海的房价撑过了这波下跌的浪潮。

　　上海2008年上半年平均成交价格上涨14％

　　据戴德梁行华南区总裁蒋尚礼向理财周报记者透露，北京、上海、广州、深圳、天津、成都、武汉、沈阳、厦门、长沙等10个城市2008年上半年房产成交量均下跌了41％，从平均成交价格来看，除上海外，其余9个城市均出现15％－30％左右的跌幅，如广州今年上半年较去年同期下跌17％，成都下跌22％，而深圳更是下跌了27％，唯有上海2008年上半年成交均价较去年同期价格上涨了14％。“大量高端住宅集中上半年成交是上海房价保持如此涨幅的主要原因。”蒋尚礼说。

　　上海易居房地产发展研究所副所长杨红旭对理财周报记者回顾了2008年上半年上海高端住宅的成交情况。“在2008年1月随即表现在了成交数量的上升。从中不难看出，高档住宅市场依然保持着较为旺盛的需求，当市场出现新增供应后，需求随即转化为成交。1000万元以上的户型是高档公寓成交总价的主力段，其次为800万-1000万元、500万-600万元的产品。三个档次的成交数量相差无几，可见高端住宅市场的客户对于价格的敏感度并不高，只要产品符合需求，房价并不会成为限制成交的主要因素。面积在150-200平方米且总价在500万-600万元之间，是上海市典型高档公寓中的主力集中成交户型。”

　　“虽然市场持续低迷，高档住宅销售市场仍然实现环比增长1.6%，豪宅市场达到1.7%。”仲量联行日前发布上半年市场回顾报告表示。根据该行的分析：尽管市场有观望情绪，高端住宅价格仍有增长。而加之可开发土地有限，有限的新供应量使售价居高不下，这都是导致高档住宅售价持续高位的原因所在。

　　来自21世纪不动产的数据显示，今年别墅交易行为十分活跃，上半年上海别墅成交均价为20826元/平方米，同比上升了56.37%；成交均价在2.5万元以上/平方米的别墅房源占上海全市别墅总成交面积的比重达到惊人的25.61%。

　　另据上海佑威地产研究中心发布的最新报告，6月一手高档公寓（3万元/平方米以上）成交了857套成交额达54.56亿元。上半年高档公寓成交量是去年同期的5倍。与之形成强烈反差的数据是，上半年上海新建普通商品房住宅成交量仅为去年同期的一半。

　　港台投资客投资购买豪宅

　　是房价逆市上扬的主要原因

　　“总体而言，投资上海豪宅的主要有境外群体和境内群体两类，境外群体以香港和台湾客户较多，也有部分欧美华侨，他们多数选择中长期投资，出租几年以后择机转卖；境内群体则以江浙一带投资客居多，比较喜欢炒短线。”

　　杨红旭对理财周报记者分析到，“从典型高端公寓成交客户来源分布情况分析，上海本地客源的比重明显超过江浙地区客户，约占总量的三分之一。江浙地区客户中，又以浙江客源居多，比重达到了23%，江苏地区客户仅占8%。

　　仲量联行亚太区董事陈立民分析，由于香港本地房地产市场信心疲软，更多香港投资客试水上海房市，而台湾地区的投资客也在直航之后开始投资上海高端住宅市场。

　　另据佑威房地产研究中心主任薛建雄向理财周报记者透露，港台投资者多数选择在上海投资房地产，港台投资者所购豪宅占上海高端住宅成交量的15％以上，也就是说每成交四套就有一套是港台业主。

　　“目前所估计的15％的比例应该说是还远低于实际的港台业主在沪购置豪宅的比例，由于国家政策规定内地以外的居民只能购置一套商品房，但实际上很多港奥业主为实际的“幕后房东”，他们用内地亲戚或是朋友的身份二次或多次购房的情况很普遍。”薛建雄向理财周报记者分析，直航后，在上海购置高端住宅的台湾人至少增加了三成以上，香港和台湾的投资客对上海豪宅房价和成交量起了很大的推动作用。

　　御翠豪庭和尚海湾

　　成为2008上半年豪宅“楼王”

　　“虽然整个房地产市场已经从‘抢地’转移到‘抢钱’的阶段，但是从这几个月的成交来看，上海高端市场仍是个特例，在目前的形势下依然保有不错的局面。”陈立民分析说。

　　目前的上海豪宅大抵在5万元/平方米到10万元/平方米的价格区间内，根据地理位置的不同，已经被高端买家区隔成不同的板块市场。据薛建雄向理财周报记者介绍，2008年上半年豪宅热门板块主要为世博板块和古北区板块。而从2008年上半年成交量来看，成交量最大的是古北区的御翠豪庭和世博板块的尚海湾，该两处的销售量均在400套以上，相比之下，其他的豪宅销售量均在100套左右。

　　“与别的城市不同的是，在上海房子越贵越好租，古北区和中心豪宅三房或四房3万元/平方米的高端住宅，其月租金都在2.5万元左右，而御翠豪庭所处的古北区是外国人居住的聚集地，租客多以外国人居多，因此该区的房租收益更会比普通豪宅的租金高出1/3左右，御翠豪庭属和黄旗下，邻近虹桥机场，具有相当的地域优势，另因其先前开发的另一豪宅别墅项目御翠园所创下的口碑，直接带动御翠豪庭的热销。高额的租金预期回报和品牌口碑效应自然刺激了御翠豪庭的销售。”薛建雄另对理财周报记者分析，尚海湾则在滨江世博概念的催生下越发火热，多少人看中其近两年的升值空间，其2008年上半年成交量也达到了400余套。