上海老式住宅市场在春风拂面的季节开始蠢蠢欲动。根据史丹福对于徐汇、卢湾、静安、长宁、虹口5个区抽样调查，2007年第一季度，上海花园洋房均价为39664元/平方米，较去年第四季度上涨0.2％。从区域指数来看，静安和徐汇租赁刚性需求快速膨胀，涨幅相对明显。目前全市整体办公楼空置率呈下降趋势，而南京西路和徐家汇中央商务区因甲级写字楼集中、空置率低，使得居住用房供应显得不足。去年12月20日出台的“外资限炒令”更使得一部分客户只能转买为租了。而这些高端客户的转向则为老式住宅租赁市场带来了勃勃生机。

      抽样调查显示，徐汇区各类老式住宅每天每平米的平均租金为人民币5.056元，平均年投资回报率为6.66％；卢湾区平均单价为人民币4.241元，平均年投资回报率为6.18％。相比新公寓4％不到的投资回报率，老式住宅确有较高的投资价值。

      老洋房分析师表示，由于国家宏观房地产政策还有很多不确定性因素。预计今年国家还会相继出台一些针对房地产市场的调控政策，尤其是大家揣测已久的物业税，一旦开征，将会进一步调整市场需求，使拥有多套物业的业主将部分物业抛向市场，进而影响整个市场的供需结构。这也将使得部分有住房需求的客户转入租赁市场。

     由此不难预测，在国家对市场的宏观调控进一步深化落实后，部分高端客户将在未来两年中陆续将投资资金转入出租率和投资回报率都相对较高的老式住宅市场。